Czy można i jak rozwiązać umowę sprzedaży mieszkania: 5 zasad
Czasami zdarza się, że umowa została już zawarta. Ale konieczne jest odrzucenie go z powodów osobistych lub prawnych. Problemy nie powinny powstać, jeśli pierwotna umowa zostanie wykonana prawidłowo.
Drodzy Czytelnicy! Nasze artykuły mówią o typowych sposobach rozwiązywania problemów prawnych, ale każdy przypadek jest wyjątkowy.
Jeśli chcesz wiedzieć jak dokładnie rozwiązać Twój problem - skontaktuj się z formularzem konsultanta online po prawej stronie lub zadzwoń pod numer +7 (499) 703-42-46. Jest szybki i bezpłatny!
Ogólna charakterystyka umowy sprzedaży mieszkania
Z chwilą rozwiązania umowy jej skutek wygasa całkowicie. Wszelki stosunek prawny między stronami wygasa. Jednak do anulowania transakcji nie wystarczy wykazanie woli jednej ze stron.
Kwestia jest rozstrzygana na mocy postanowienia sądu lub po uzyskaniu zgody drugiej strony. Umowa ulega rozwiązaniu w takiej samej formie, w jakiej została pierwotnie zawarta. Oznacza to, że wszystko odbywa się na piśmie.
Rzadko zdarza się, aby obie strony zgadzały się na rozwiązanie umowy. Żaden z nich nie może żądać zwrotu zobowiązań ani tego, co już zostało spełnione, dane, spełnione.
Jednak połączenie między uczestnikami transakcji zostanie zerwane. Wyjątkiem są sytuacje, w których sama umowa przewiduje inny tryb postępowania.
Kiedy mogę anulować transakcję?
Warunki rozwiązania lub zmiany umów są szczegółowo opisane w art. 450 rosyjskiego kodeksu cywilnego. Dotyczy to nie tylko kupna czy sprzedaży nieruchomości, ale także innych transakcji.
Umowa zwykle ulega rozwiązaniu, jeśli jedna ze stron dopuściła się poważnego naruszenia wymagań drugiej strony. Istnieją inne przypadki przewidziane przez prawo.
Poważne naruszenie to działanie, które powoduje poważną szkodę dla drugiej strony.. Naruszenia te zwykle obejmują:
- Odmowa eksmisji z mieszkania, wymeldowanie. Zwykle takie naruszenia są dozwolone przez samych sprzedawców.
- Odmowa zapłaty. Na przykład, gdy umowa została już podpisana, przeszła procedurę rejestracji państwowej. Ale sprzedawca nigdy nie otrzymał swojej nagrody.
Jak unieważnić umowę sprzedaży nieruchomości
Transakcja utraci moc prawną, jeśli zostaną spełnione następujące warunki.
- Była wyimaginowana lub udawana. To prawda, że będziesz musiał przedstawić poważne dowody.
- Obywatel był zmuszany do podpisania dokumentów groźbami, wprowadzaniem w błąd i innymi podobnymi środkami.
- Umowa została sporządzona przy udziale osoby niepełnoletniej, ale oficjalny przedstawiciel był nieobecny.
- Umowa została podpisana z obywatelem, który został oficjalnie uznany za niekompetentnego.
- Treść umowy jest wykonywana z naruszeniem obowiązujących przepisów. Lub konkretne odpowiednie przepisy.
Za obopólną zgodą
Zgoda stron lub orzeczenie sądu to najpoważniejsze przesłanki, na podstawie których można rozwiązać tego typu umowę. To właśnie wzajemne porozumienie staje się najkorzystniejszą opcją dla każdej ze stron. Jednak w praktyce takie porozumienia są rzadko zawierane.
Odwrotna procedura transakcji jest najlepszym rozwiązaniem w przypadku osiągnięcia porozumienia. W tym celu strony po prostu zamieniają się miejscami. I podpisać nową umowę. Po prostu kupujący pełni rolę sprzedawcy i odwrotnie. Następnie przekazują sobie nawzajem pieniądze wraz z prawami własności.
Ale procedura ma subtelności o charakterze prawnym. Nie oczekuje się zwrotu już poniesionych wydatków. Jeśli sprzedawca otrzymał już zaliczkę, kupujący nie ma szans na jej odzyskanie. Nawet w sądzie. Lepiej przepisać ten przedmiot z wyprzedzeniem, sporządzając wstępną umowę.
Jeśli nie ma zgody
Jeśli transakcja już się odbyła, jej zakończenie bez ważnego powodu będzie prawie niemożliwe. Roszczenia z tytułu takiego wypowiedzenia są akceptowane tylko w dwóch sytuacjach:
- Wystąpienie nieprzewidzianych okoliczności.
- Jedna ze stron narusza warunki umowy.
Obciążenia nieruchomości wraz z odmową uiszczenia opłaty to najczęstsze problemy spotykane w praktyce. W drugim przypadku inicjatorem wypowiedzenia jest sprzedawca. Ma prawo złożyć takie żądanie, jeśli nie otrzymał pełnej kwoty, mimo że rejestracja transakcji przebiegła pomyślnie.
Bazą dowodową będą dokumenty potwierdzające przekazanie kwoty pieniężnej.
Działania sprzedawcy zależą od każdej konkretnej sytuacji. Możesz żądać nie tylko samego wypowiedzenia, ale także przymusowego pobrania wymaganej kwoty. W pierwszym przypadku transakcja otrzyma status nieważnej.
Sprzedający zwraca swoją własność wraz z prawami do niej. W innej sytuacji kwota jest pobierana w całości, a do niej doliczana jest kara, która powstała w wyniku naruszenia warunków określonych w umowie.
Kupujący mogą również odkryć nieoczekiwane „wady”. Na przykład mieszkańcy, którzy jeszcze się nie wymeldowali. Lub właściciele, którzy byli w długiej podróży służbowej, na wakacjach. Albo byli w wojsku.
W takich sytuacjach sądy uznają zasadność roszczeń powodów. Utracone prawa majątkowe są w pełni przywracane. Kupujący może zażądać przerwania transakcji.
Wypowiedzenie po rejestracji: instrukcje i wzór dokumentu
W każdym razie strony muszą najpierw rozwiązać wszystko pokojowo. Przynajmniej spróbuj to zrobić, gdy pojawią się spory. Nazywa się to przedprocesowym postępowaniem ugodowym.
Jeżeli jedna ze stron zdecyduje się rozwiązać umowę, druga musi wysłać pisemne wypowiedzenie. Z obowiązkowym wskazaniem okresu, za jaki odbiorca musi odpowiedzieć. Zazwyczaj podaj czas do maksymalnie miesiąca.
Inicjator może złożyć pozew do sądu, jeśli nie ma odpowiedzi lub jest ona negatywna.
Istnieje następujący zestaw niuansów, które są brane pod uwagę przy składaniu wniosku do sądu.
- W pozwie możesz określić zadośćuczynienie za szkodę niemajątkową lub zadośćuczynienie, jeśli okoliczności na to pozwalają.
- Główną zasadą jest jasne wskazanie wymagań. Powinny one dotyczyć rozwiązania umowy, jak również przywrócenia do pierwotnego stanu tego, co zostało już wykonane w ramach transakcji.
- Skarżący osobno pisze, że starał się pokojowo rozwiązać problem. Na dowód dołączone jest zawiadomienie drugiej strony wraz z pisemną odmową. Jeśli został otrzymany.
Możliwa jest wzór umowy o rozwiązanie umowy sprzedaży mieszkania.
O negatywnych konsekwencjach dla każdej ze stron
Mówiono już o niemożności zrekompensowania powstałych wcześniej kosztów. Czasami zdarzają się sytuacje, gdy kupujący zapłacili już wymaganą kwotę, ale sama nieruchomość nie została odebrana. Wtedy kupujący ponownie mają prawo do jednostronnego rozwiązania umowy.
Ale nawet w takich sytuacjach sprzedawcy nie są zobowiązani do zwrotu tego, co już zostało wydane. W końcu jedna ze stron wywiązała się ze swoich zobowiązań przed rozwiązaniem umowy.
Dzięki temu kupujący wygrywają sprawę, ale zostają bezdomni i bez pieniędzy. Dlatego zaleca się, aby podczas sporządzania umowy spisać klauzulę, zgodnie z którą przynajmniej pieniądze zostaną zwrócone w przypadku rozwiązania umowy.
Najważniejsze jest, aby przy wstępnym zawieraniu umów przewidzieć wszystkie możliwe sytuacje. W szczególności, aby przepisać obowiązki pierwszej i drugiej strony do zwrotu wymaganej kwoty lub samej nieruchomości. W razie problemów.
W jakich przypadkach umowa nie ulega rozwiązaniu
Jeżeli dokument został zarejestrowany, a warunki są spełnione przez strony, wypowiedzenie jest niemożliwe. Na przykład zawierana jest umowa na mieszkanie.
Kupujący przekazał już środki, po czym żaden z uczestników nie miał żadnych roszczeń. Miesiąc później następuje rejestracja. Prawa własności są przenoszone z jednej osoby na drugą. Po tym okresie umowa nie może zostać rozwiązana.
Nawet przez sąd nie ma drogi odwrotnej, jeśli nie zostaną ujawnione żadne naruszenia. Będziesz musiał ponownie zawrzeć umowę, jeśli strony planują przeprowadzić wszystko od nowa. Nie da się tego zrobić jednostronnie.
Instrukcja wypowiedzenia przed rejestracją
Przed rejestracją procedura będzie następująca.
- Jeśli strony wyrażą na to zgodę, po prostu podpisują umowę o zakończeniu transakcji. To jedyne konieczne działanie.
Jeśli nie było płatności
Brak zapłaty z tytułu umowy jest istotnym naruszeniem warunków transakcji. W takim przypadku sprzedawca ma prawo jednostronnie zwrócić się do sądu. Ale tylko wtedy, gdy odpowiednia zasada jest zapisana w samej umowie.
Wtedy wymiar sprawiedliwości staje po stronie wnioskodawcy. Konieczne jest sporządzenie pozwu wskazującego sam wymóg, powiązania z normami prawnymi.
O wniosku o wypowiedzenie
Przed złożeniem takich wniosków konieczne jest zebranie pakietu dokumentów. Paczka musi zawierać:
- Dowody prób regulacji przedprocesowej.
- Oświadczenie, że środki zostały przekazane.
- Kopia umowy kupna-sprzedaży.
- Dowód własności prawnej.
- Zaświadczenie o zapłacie cła państwowego.
- Kopia roszczenia.
Najpierw jest napisane, do kogo i od kogo wysłano dokument. Potrzebujesz danych kontaktowych, numerów telefonów i adresów. Poniżej przedstawiono opis istoty samych roszczeń. Pozostaje tylko umieścić datę wraz z podpisem i nazwą kompilatora.
O gwarancjach i warunkach bezpieczeństwa
Na poziomie legislacyjnym możliwe jest dodatkowe ustalenie faktu przeniesienia nieruchomości z jednej strony na drugą.
W tym celu sporządzane są specjalne akty przeniesienia.. Ustawodawstwo nie określa konkretnych terminów samego przekazania. Napisane tylko „w rozsądnym czasie”.
Dlatego strony same muszą wskazać, jak długo majątek wraz z prawami do niego musi przechodzić z jednej osoby na drugą. Ważna jest możliwość wymuszonego wypowiedzenia zgody, za zwrotem wypłaconych środków.
Roszczenia o rozwiązanie umowy można składać nie później niż trzy lata po sporządzeniu dokumentu.
Co strony powinny zrobić, aby się zabezpieczyć
Działania dla kupującego powinny wyglądać tak.
Jak już wspomniano, warunki przeniesienia własności nieruchomości powinny być jak najdokładniej określone w umowie. Im dokładniejsze są te daty, tym lepiej. Ważne jest, aby koszt mieszkania był prawidłowy.
Pośrednicy w handlu nieruchomościami często proponują jej zaniżenie, ponieważ taki krok pozwala uniknąć podatków. Ale dla kupujących takie oszczędności mogą być niekorzystne. Sprzedawca z łatwością zwróci określoną kwotę, jeśli dojdzie do rozwiązania umowy.
Co powinni zrobić sprzedawcy
Ważna jest dla nich lista sytuacji, w których pojawia się samo prawo do wypowiedzenia. Głównymi przyczynami są odmowy nabywców przekazania kwot określonych w umowie. Zaleca się zwrócenie nie mniejszej uwagi na czas faktycznego przelewu środków.
Dobrze, jeśli przekazanie to nie nastąpi po zakończeniu rejestracji, ale w tym samym dniu, w którym przeprowadzana jest procedura. Wtedy sprzedawcy zyskują większą ochronę.
Odpowiedź na pytanie, czy istnieje możliwość wypowiedzenia umowy kupna-sprzedaży będzie twierdząca. Ale tylko wtedy, gdy powody są wystarczająco poważne.
Lepiej zaprosić profesjonalnych prawników nie tylko przy wstępnej realizacji umowy, ale także w przypadku sytuacji konfliktowych. Pomogą zaoszczędzić czas i wysiłek.
Sprzedający nie mogą żądać anulowania umowy tylko dlatego, że zmienili zdanie, chociaż kupujący ze swojej strony nie dopuścili się żadnych naruszeń. Nawet jeśli doszło do naruszenia, musi ono być znaczące, aby mogło stać się podstawą do rozwiązania umowy. Lepiej spróbować zrobić to wcześniej, aby uniknąć negatywnych konsekwencji.
Najważniejsze jest przestrzeganie obowiązujących norm prawnych w danej dziedzinie. Eksperci radzą rozwiązać umowy przed rejestracją, jeśli jest to naprawdę konieczne. Ta procedura będzie prostsza i tańsza. Ale obecność jasnych i uzasadnionych argumentów jest zawsze konieczna.
|
